小型开发商案例

发布时间：2025-05-21 热度：5

B公司为某三线城市中小型房企，2023年因销售回款骤降、非标融资违约，触发交叉条款导致5.8亿元债务集中到期。其资产以本地未售住宅（去化率不足40%）和一块抵押率超90%的商业用地为主，短期内缺乏变现能力，纾困核心举措如下：

一、政府协调与信用修复

ü 地方住建局将其纳入“保交楼白名单”，提供3000万元纾困基金专项用于项目续建；

ü 协调法院暂缓执行查封，给予6个月债务重组窗口期。

二、债务分层处置

ü 银行贷款：通过“以新还旧”将2亿元贷款延期2年，利率由8%下调至LPR+1%；

ü 信托融资：以地块剩余价值置换信托计划，转为股权合作开发；

ü 供应商欠款：通过“现金+工抵房”组合清偿（现金支付30%，剩余以现房7折抵扣）。

三、资产优化与转型

ü 将商业用地调整为保障性租赁住房用地，获得政策补贴并引入城投公司合作开发；

ü 剥离非核心业务（如物业公司），回笼资金1200万元。

四、实施效果

ü 负债规模缩减62%，年财务费用降低2800万元；

ü 2个停工项目6个月内复工，完成首批300套交付；

ü 转型代建业务后，签约地方政府安置房项目，实现轻资产运营。

五、‌主要挑战与应对方案‌

ü ‌债权人协调难度大‌

00001. ‌挑战‌：金融机构、供应商、债券持有人等利益诉求差异大，易陷入谈判僵局2。

00002. ‌方案‌：通过债委会统一协调，采用“分层分类”谈判策略，优先解决涉及保交付的优先债权14。

00003. 

ü ‌资产流动性不足‌

00004. ‌挑战‌：市场低迷导致资产折价严重，短期变现困难8。

00005. ‌方案‌：引入国资平台或战投承接资产，如“融创模式”通过部分股权让渡保留操盘权，实现资产盘活4。

00006. 

ü ‌政策工具落地障碍‌

00007. ‌挑战‌：专项借款审批严格，资金使用受限于项目封闭管理要求57。

00008. ‌方案‌：地方政府设立白名单机制，简化合规流程，同时加强资金监管以确保专款专用5。

00009. 

ü ‌经营模式转型压力‌

00010. ‌挑战‌：传统高杠杆模式难以为继，需快速转向轻资产或代建业务6。

00011. ‌方案‌：借助政策支持（如保障房代建）培育新盈利点，逐步降低债务依赖36。

六、最后总结：

专业事专业人干，不要以为自己总会辉煌，要想化解债务危机，需向我们这种拿结果说话的机构请教，达不到约定结果，退还全部服务费。成功的纾困需结合“政策引导+市场化重组”，通过差异化债务处置、资产优化和业务转型形成闭环才能实现软着陆。